Distrato imobiliário

Distrato de compra do imóvel

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Distrato de compra do imóvel

A grande demanda por moradia, atrelada à expansão da oferta de crédito, ocasionou um elevado aumento do número de incorporações imobiliárias. Em consequência, inúmeros consumidores, ávidos em realizar o sonho da casa própria, assinaram contratos de compra de imóveis na planta. Contudo, em razão da crise econômica, muitos compradores desistiram da aquisição, provocando um significante crescimento no distrato de contrato de imóvel.

O distrato imobiliário é o desfazimento do contrato em razão da desistência de compra do imóvel pelo consumidor, que ocorre por diversos motivos, tais como:

  • Atraso da entrega do imóvel pela incorporadora;
  • Perda do interesse pelo imóvel;
  • Vícios construtivos e discrepância em relação ao projeto prometido na planta;
  • Endividamento, dificuldade em efetuar o pagamento das parcelas ou de adquirir financiamento bancário;
  • Desemprego, transferência de trabalho, adoecimento, casamento ou nascimento de filhos.

Formas de distrato de imóvel comprado na planta

Existem duas maneiras para o adquirente de uma propriedade promover a rescisão do contrato do imóvel, a fim de devolver o imóvel ao incorporador e reaver os valores pagos, sendo eles:

Relacionamento atencioso

Distrato imobiliário
extrajudicial

Ocorre quando o comprador e o incorporador, de forma amigável, chegam a um acordo para a desistência de compra do imóvel. Nesse caso, as partes irão, livremente, estabelecer o valor a ser devolvido ao consumidor, que pode ser total ou parcial.

Relacionamento atencioso

Distrato imobiliário
judicial

Não havendo acordo entre o comprador e o incorporador para a desistência de compra, o conflito de interesses será solucionado pelo Poder Judiciário, que decidirá sobre a rescisão contratual e o valor a ser devolvido ao comprador, total ou parcial, a depender do motivo da desistência de compra do imóvel.

Distratos imobiliários:
Informações importantes

Consequências do distrato
de contrato de imóvel

No caso de distrato de contrato por culpa da incorporadora, seja pelo atraso na entrega do imóvel ou por qualquer outro descumprimento contratual, a jurisprudência dominante do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro entende que deve ser restituído ao comprador 100% do valor pago, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, incluindo-se a comissão de corretagem.

Caso não haja atraso da obra, e o distrato de contrato se der exclusivamente em razão da desistência de compra do imóvel pelo comprador, seja pela perda do interesse ou por dificuldade em pagar as prestações, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a incorporadora poderá reter até 25 % do valor já pago pelo consumidor, sendo que esse valor deverá ser devolvido imediatamente em única parcela, com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

É muito importante observar que a grande maioria dos contratos de compra e venda de imóvel na planta possui cláusula relatando que o comprador não poderá desistir da aquisição, ou seja, não poderá pedir a rescisão contratual. Essa prática é considerada abusiva, e não impede que o consumidor opte pela desistência de compra do imóvel, seja pela sua vontade, independente do motivo, ou por culpa da incorporadora.

Nova Lei do distrato imobiliário
Lei 13.786/2018

Com o objetivo de criar segurança jurídica para o mercado imobiliário, no dia 28.12.2018 entrou em vigor a lei 13.786/18, conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário, a qual disciplina o desfazimento de contrato de imóvel comprado na planta, tanto por culpa do incorporador quanto por culpa do comprador.

Nessa lei, em apertada síntese, estipulou-se a pena convencional de 50% (regime de afetação, que é a maioria) da quantia paga pelo comprador para aquisição do imóvel. Assim, quando o distrato imobiliário se der por desistência ou culpa do adquirente, o incorporador lhe devolverá somente 50% do valor investido, de forma corrigida, em até 30 (trinta) dias após o habite-se.

Também se estipulou que, se o distrato imobiliário ocorrer por culpa da incorporadora, tal como pelo atraso na entrega do imóvel, ao comprador deverá ser devolvido a integralidade de todos os valores pagos, além da multa estabelecida.

No entanto, segundo entendimento majoritário, vale destacar que essa nova lei só poderá atingir contratos celebrador após a sua entrada em vigor (28.12.2018), de forma que os contratos anteriores e seus efeitos futuros não serão atingidos. Portanto, se o consumidor incorrer em inadimplência em relação a um contrato assinado antes de 28.12.2018, o caso será disciplinado pela legislação anterior.

Desfazimento do contrato imobiliário:
Dúvidas frequentes

Sim, independente do contrato possuir cláusula de impossibilidade de desistência de compra do imóvel, a rescisão contratual pode ser requerida pelo comprador a qualquer tempo, por motivos diversos. Se o motivo da desistência de ser por culpa da incorporadora, ela deverá devolver integralmente os valores pagos pelo consumidor.

Tratando-se de atraso na entrega do imóvel, a jurisprudência consolidou o entendimento de que o comprador tem o direito de pedir a rescisão contratual e de receber 100% do valor que pagou à incorporadora, corrigido monetariamente e acrescido multa pelo descumprimento contratual.

Entrar em contato com a incorporadora para informar o interesse pela desistência de compra do imóvel. Caso o contato não seja produtivo, o consumidor, através do seu advogado imobiliário, deverá notificar a construtora sobre o distrato de contrato do imóvel. Não havendo acordo, a única saída será ajuizar uma ação judicial para requerer a rescisão contratual e a devolução de parte valor pago, uma vez que é retido em média 25% do valor total. Na hipótese de incidência da nova lei do distrato, a retenção será de até 50% do valor pago.

Sim, a rescisão contratual pode ser requerida a qualquer tempo, até a entrega das chaves do imóvel ou até a assinatura do contrato de financiamento do saldo devedor junto à instituição bancária. Nesse caso, como distrato contratual se dará por culpa do comprador, a ele será devolvido uma parte do valor que efetivamente tiver pago, porquanto geralmente é retido 25% desse valor. Tratando-se de incidência da nova lei do distrato, a retenção será de até 50% do valor investido.

O valor a ser devolvido (integral ou parcial) deve ser pago imediatamente ao consumidor, com correção monetária, em uma única parcela, independente do motivo da rescisão do contrato do imóvel. Se o contrato de compra e venda estipular a devolução de forma diversa, impõe-se observar que essa hipótese não é legalmente permitida, pois a justiça estabelece a devolução à vista e imediata. Incidindo a nova lei do distrato imobiliário, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, o valor corrigido será devolvido ao adquirente em até 30 (trinta) dias após o habite-se. Se a rescisão contratual ocorrer por culpa do incorporador, ao consumidor será devolvido a integralidade de todos os valores pagos em até 60 (sessenta) dias após a rescisão do contrato do imóvel.

Com o ajuizamento da ação de rescisão contratual, é feito um pedido liminar para que o Juiz determine a suspensão de cobrança das parcelas e evite que o nome do consumidor seja indevidamente negativado pela incorporadora. Assim, o comprador não precisa continuar pagando as parcelas.

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Sócios

Raphael Cataldo Siston

Raphael Cataldo Siston

Advogado especialista em leilões de imóveis, com 15 anos de experiência em arrematações imobiliárias. Pós-graduado em direito imobiliário e em direito processual civil.

Assinatura de Cataldo Siston

OAB/RJ nº 153.146

[email protected]

Cristiane Martins Dellasoppa

Cristiane Martins Dellasoppa

Advogada especialista em leilões de imóveis, com 15 anos de experiência em arrematações imobiliárias. Pós-graduada em direito imobiliário, notarial e registral, e legal law master em direito corporativo.

Assinatura de Cristiane Dellasoppa

OAB/RJ nº 130.426

[email protected]

Depoimentos

Áspas

Como sou arquiteta, vinha planejando arrematar um imóvel em leilão para reformá-lo e vende-lo, como forma de investimento aliado à minha área de atuação. A grande questão para mim sempre foi diminuir os riscos neste tipo de aquisição, pois estórias de insucessos são muito comuns.

Através da indicação de um amigo, fui apresentada ao escritório Cataldo Siston, e desde o primeiro contato fui muito bem atendida pela sócia Cristiane Dellassopa, que fez toda a análise jurídica necessária para que eu pudesse arrematar com tranquilidade o imóvel que julguei mais interessante para meu objetivo.

Em todas as fases, incluindo emissão da posse até o registro de imóveis, a eficiência e profissionalismo do escritório esteve presente. Agora aguardo a venda deste imóvel para entrar em nova empreitada com meus novos “parceiros”.

Denise de Castilho Provenzano
Arquiteta

Como cliente e parceiro de negócios do escritório Cataldo Siston há quase 10 anos tenho toda tranquilidade em referendar seus serviços, seu trabalho impecável e histórico de sucesso em todas as aquisições, investimentos e serviços a nós prestados. Além de ser um workaholic sempre comprometido nos mínimos detalhes, nos protegendo contra riscos e cumprindo estritamente todos os prazos.

Estou a disposição de qualquer um que queira conversar a respeito da competência, qualidade, comprometimento e seriedade com que o Raphael e sua equipe prestam serviços na área imobiliária tendo como foco principal os leilões de imóveis.

Felipe Bueno
Presidente da BX Capital

Na Ipanema Investimentos adotamos o modelo: faça o melhor, com o melhor, sempre focando na segurança e rentabilidade.

Na área de Direito Imobiliário o escritório Cataldo Siston é o melhor.

Sempre nos entregou excelentes resultados.

João Sampaio Vianna
Presidente da Ipanema Investimentos

Conheci o Raphael Siston através de um amigo, o seu tio Eduardo. Estava em busca de alguém competente para assessorar-me no seguimento de Leilão de Imóveis. No primeiro encontro fiquei impressionado com o vasto conhecimento sobre o tema que o jovem Siston demonstrou ter. Foi uma aula de pouco mais de 2 horas em que pude conhecer um pouco sobre o assunto. Tive contato com outro advogado que trabalhava no mesmo setor, mas o Siston o superou e muito.

Convencido, resolvi investir no ramo e fiz minha primeira arrematação em 2013, até hoje sou cliente bastante ativo. A assistência presencial prestada por eles no Atrio do Fórum, cujo domínio do momento exato de entrar no pregão do leilão é fundamental, total, tranquilizante. A sua equipe de assistentes, em especial a advogada Cristiane, é o que há de melhor nessa relação comercial, pois estão sempre à disposição e solícitos para dirimir suas dúvidas.

O vasto conhecimento jurídico que eles têm sobre o assunto, impressiona. A vontade de ganhar sempre estampadas em seus rostos nos passa uma tranquilidade impressionante.  Li praticamente todos os meus processos e tiro o chapéu para o trabalho que desenvolvem. Pelo que sei nunca perderam um processo sequer, todos os meus confirmam a veracidade, venceram todos. Resultado 100% garantido.

Recomendo, sem medo de errar, a assistência jurídica prestada pelo Cataldo Siston Advogados em leilões de um modo geral.

Paulo André Marques
Investidor

Com sólido escritório de leilões, na seara judicial, podemos afirmar que a aquisição de bens (particularmente imóveis) em leilões sempre representou uma excelente oportunidade de investimento, uma vez que arrematações bem abaixo do valor de mercado constituem a regra.

De uns tempos para cá, o mercado de leilões – quase sempre exclusivamente voltado para investidores – foi abraçado também por pessoas interessadas em adquirir imóveis para uso próprio.

Importante salientar que o interessado em adquirir um bem em leilão pode e deve se valer de assessoria jurídica, até porque pós-leilão precisará obter documentos em juízo, exemplificativamente carta de arrematação. E dentre os escritórios atuantes nessa específica área, sentimo-nos à vontade de citar o Cataldo Siston Advogados, que sempre demonstrou lisura e competência quando atuou nos leilões conduzidos por nosso escritório de leilões.

Anderson Carneiro Pereira
Leiloeiro Público

Eu sempre quis entrar neste negócio de leilão, mas tinha receio de cair em alguma armadilha. Aí um amigo me apresentou o Raphael Siston e sua equipe e a coisa ficou muito mais fácil. Desde o inicio, senti a tranquilidade de contar com profissionais competentes que nos ajudam muito desde o princípio, analisando cada detalhe do processo para que possamos fazer os lances nos imóveis com menos riscos de apresentar problemas. Com isto, eu e minha esposa já arrematamos dois apartamentos na Zona Sul do Rio de Janeiro, sendo que um deles já foi reformado e alugado e outro encontra-se na fase final de imissão de posse. Recomendo sem dúvida o escritório Cataldo Siston Advogados para auxiliar a todos, que como eu, que precisam de ajuda para comprar um imóvel com um preço final atraente e que se torne um bom investimento.

Carlos Uchoa
Investidor

A procura por leilão de imóveis hoje é um atrativo para o tipo de aquisição, pois fica abaixo do preço de mercado. Atualmente, os leilões são realizados presencialmente e online e podem ser acompanhados virtualmente após um cadastro no nosso site. A nossa atuação é voltada para leilões judiciais de imóveis e dispomos de excelente estrutura administrativa, escritório e auditório para transmissão dos leilões, ainda disponibilizamos transmissão instantânea. O objetivo da empresa é atender aos clientes que nos honram por escolherem nossos serviços profissionais, nos sentimos altamente gratificados. Além disso, é necessário que todo arrematante tenha uma assessoria e o Cataldo Siston oferece esse assessoramento de forma completa para uma arrematação segura e o bem é liberado rapidamente.

Rodrigo Portella
Leiloeiro Público

O contato inicial com o escritório foi por indicação para solução de uma demanda na área imobiliária. A partir daí, construímos uma relação de confiança, sustentada pela percepção de competência e experiência profissional demonstradas por seus advogados. Com essa relação fortalecida, depositamos cada vez mais credibilidade na advocacia do escritório e fomos além da contratação de serviços partindo para a aquisição de imóveis em leilões. Prestação de serviço com seriedade e presteza, num ambiente confortável e acolhedor.

Ana Maria Mendes
Investidor

Eu sou do ramo desenvolvimento de projetos para galpões logísticos, atuando geralmente como o “terreneiro”. No passado, meu pai comprava imóveis estressados em leilões de dívidas trabalhistas bastante arriscados e ele sempre gostou disso. Tivemos uma indicação em 2015 de um amigo para conhecer o Raphael e desde então começamos a arrematar, processo que correu bem com Dr. Raphael e Dra. Cristiane sempre atuando da melhor forma com relação ao interesse do cliente. Indiquei para um parceiro nosso que tem uma grande de rede de farmácias, que também está extremamente satisfeito e vem expandindo seus negócios e arrematando novas lojas. Além disso, tenho Dr. Raphael como um grande amigo no âmbito pessoal.

Frederico Brandão
Investidor

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